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最近一段時間,城市更新的概念炒得火熱,越來越多地方開發商盯上了這塊“大蛋糕”,萬科、恒大、融創、中糧、朗詩等企業紛紛在深圳、上海等一線城市展開動作,那么到底什么才是城市更新呢?


根據市規劃國土委的解釋,城市更新是指:符合規定的主體根據城市規劃和有關規定程序對符合條件的特定城市建成區(包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等)進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動。

  

一線城市舊改需求量激增


在住房市場,存量房和新房交易量之比大于1,即存量房交易量占比超過50%,就已經表明市場開始步入存量房時代,即進入以存量房交易為主的階段。不僅一線城市如此,部分二線城市的核心城區新房也已飽和,二手房交易開始趕超新房交易。南京、天津、杭州、成都、武漢、蘇州等主要二線城市存在更為明顯的特征,表明其已步入存量房時代。


新房飽和,剩余的土地資源如何開發再利用就成了一個棘手的問題,以走在城市更新最前沿的深圳來講。截至2016年6月30日,全市已累計列入城市更新計劃項目551項(用地面積4505公頃),審批通過規劃項目327項(用地面積約2612公頃)、已實施(含建成)項目154項(用地面積約1180公頃)、目前在建項目101項(用地面積約763公頃),當前實施率26%,位居全省前列。2016年以來,深圳的城市更新審批的再度提速,可見目前來講其影響力之大。


目前來講,國內城市更新的潛在需求量十分驚人。根據報告顯示,參考國內外關于住房年折舊率2%的通行做法,2016-2020年間,我國城鎮住宅拆遷改造需求將達到29.33億平方米,占總體住房需求的34.4%。


  

未來精細化改造將成主流


全國城市更新早期的做法以“大拆大建”為主,主要的對象是棚戶區、城中村、爛尾樓等,部分地方政府對許多建造年份較短的建筑也進行了拆解。大拆大建導致了許多不良后果。包括導致造成不同程度的資源浪費和存量財富的流失;催生房地產泡沫,埋下諸多經濟和社會隱患等。


而關于上海和北京棚戶區的改造也分別在2010世博會和2008奧運會前基本實現,可操作空間已不多。


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現階段,精細化改造成為主流,資產端創新是未來城市更新的核心,超過20年使用年限的建筑越來越多,需要更新的存量在快速增長。越來越多主體開始涉足存量更新的領域,精細化改造的需求越來越明顯。


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最早進行小而美精細化改造的是以傳統的商業、辦公、產業園為主,傳統的,在商業、辦公、產業園改造等都已出現很成熟的存量資產改造項目。


此外,除了傳統業態,大量新興業態出現也將推動存量的精細化改造。全球聯合辦公空間近兩年增長迅猛,會員數亦呈指數增長。國內市場自2015年以來,雙創浪潮之下,表現亦十分搶眼。公寓在近幾年快速崛起,大量公寓品牌集中在一線城市,并持續受到資本關注,融資規模不斷走高。大量的新興業態將推動存量的精細化改造。


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涉獵房企多元化參與舊改


在北上廣深這樣的一線城市,一邊是越來越有限土地供應量,一邊是是舊城改造、舊工業區改造、公共服務更新等城市更新需求日漸強烈。于是,在深圳、上海,越來越多的民營房企參與到城市舊改項目中,紛紛渴望抓住這個機遇來擴充規模。


這里面尤其以萬科、恒大、碧桂園等千億級房企的動作幅度最大。


萬科

面對城市更新的必然趨勢,萬科已提前布局拓展商業、產業、養老、教育、租賃等復合領域。繼張江國創中心之后,萬科選址位于市中心的上海生物制品研究所有限責任公司舊址,希望將這里打造成消費目的地、更多元化的城市客廳,使生活和工作更緊密地聯系在一起。其重要手段、商業模式,均與租金掛鉤。


恒大

恒大不聲不響地將矛頭對準了深圳的舊改市場,潛伏擴張了 5 年之后,如今的恒大在深圳已經坐擁 17 個舊改項目,在深圳占據了房企參與舊改的半壁江山,并且有愈演愈烈之勢。


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恒大位于深圳的舊改項目


碧桂園

今年8月,碧桂園集團與昆明市政府簽署《城市更新改造戰略合作框架協議》,計劃投資860億元推進以城中村、舊城區、舊廠區等“三舊區”改造為主體的城市更新改造,這是碧桂園繼今年年初強勢進軍深圳舊改領域以來,對第二個城市發起了一輪強勢”攻擊”。而碧桂園的野心是,要在一線城市周邊,二線城市近郊,三四五線城市核心地段占據自己有利的位置。


  

“不可控因素”使舊改只能“錦上添花”


那么多的房企房企熱衷城市更新,這這個曾經的冷門領域一度熱鬧非凡,但靜下心來思考一下,為什么一向急功近利的房企會對這個利潤相對較低,操作周期和利好兌現周期卻相對較長的領域趨之若鶩,其背后是土地供應縮減和價格增長的無奈。數據顯示,2015年北京共出讓109宗土地,同比減少了32宗,土地成交量創下近8年的新低。而另一方面,土地出讓金卻創下8年來新高。然而今年這種態勢仍在持續。


眾所周知,城市更新改造本就是一項并不容易開展的工作,不僅時間和成本不可控,參與舊改需要巨額的前期投入,若以長期培育物業增值后再售賣來盈利,后期的資金沉淀將會是一個非常嚴重的問題。而對于中小型企業來說,準備進軍城市更新領域時,必須通過對資源的大力整合,打通融資渠道,實現資金的有效進入,才能杜絕后患。


由此可見,開發商可以把資金用到房地產上下游產業或者非房地產領域上產生一定收益,但城市更新或許永遠不會成為房企的主戰場,最多只是錦上添花的一抹重彩而已。


來源:丁祖昱評樓市    本期責任編輯:黃甜


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無地可拿后,城市更新能否成為房企下一個主戰場?

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